Rotterdamse VvE’s met Energie Kans voor de Stad

De helft van de woningen in Rotterdam is in bezit van Verenigingen van Eigenaars. Deze mini-samenlevingen staan daarmee aan de lat van een groot deel van de energietransitie van de bebouwde omgeving. Ook Rotterdam bestaat in 2050 voor het grootste deel uit gebouwen die er nu al staan. Als we de kracht van deze VvE’s gebruiken, leveren zij niet alleen een grote bijdrage aan onze klimaatdoelen, maar tevens aan de kwaliteit en leefbaarheid van de stad.

Wat is de rol van de 12.000 Rotterdamse VvE’s in de energietransitie? Die vraag begon voor mij in 2012 met de oprichting van een Energiecoöperatie Blijstroom in Rotterdam. De leidende vraag daarbij: op welke manier kunnen Rotterdammers zelf bijdragen aan de ‘energieneutrale’ toekomst van hun stad? Op zoek naar eigenaarschap in de energietransitie dus. Binnen Blijstroom kreeg dit gestalte door het samen opwekken van groene energie. In juni dit jaar is het eerste collectieve zonnedak met 50 investerende buurtgenoten gerealiseerd; volgende daken zijn onderweg. Dat levert niet alleen lokale groene energie op met een rendabele businesscase – het is ook iets dat mensen gewoon leuk vinden om te doen. Maar opwekken is niet genoeg. Om de klimaatdoelen te halen is allereerst een enorme investering in energiebesparing noodzakelijk. Dat lijkt minder ‘leuk’, althans, op het eerste gezicht. In dezelfde periode ontstond mijn samenwerking met *Mimi Slauerhoff, die op dat moment onderzoek doet naar Verenigingen van Eigenaars, met als empirisch onderdeel de cursus ‘VvE’s Met Energie’. Deze cursus voor VvE-leden die hun gebouw willen verduurzamen bleek dermate populair en succesvol dat we de gemeente Rotterdam bereid vonden opdracht te verlenen voor doorontwikkeling en vervolg. De parallel met de energiecoöperatie was voor mij de vraag: op welke manier kun je als bewoner en als woningbezitter daadwerkelijk een aandeel hebben in de energietransitie? Hoe zorg je dat die transitie je niet overkomt, maar hoe kun je erop sturen, er onderdeel van zijn en er uiteindelijk ook de vruchten van plukken?

De eerste kartrekkers bijscholen

De afgelopen twee jaar hebben zo’n honderd VvE-leden deelgenomen aan de cursus Rotterdamse VvE’s Met Energie. Een druppel op de gloeiende plaat? Samen vertegenwoordigen zij wel ruim 3000 appartementseigenaars; het telt dus op. Deze VvE-leden werden in vier avonden opgeleid om hun mede-eigenaars stap voor stap mee te nemen in hun ambitie. Het sociale proces, de besluitvorming, de techniek, de financiering, de juridische kant; alles komt aan bod. De drie meest kansrijke VvE’s uit de cursussen krijgen (na democratische stemming onder de deelnemers) een vervolgtraject: de ‘Eerste Grote Stap naar 0’. Daarin krijgt de VvE intensieve begeleiding om samen een doorwrocht plan te maken voor verduurzaming van hun gebouw. Met inmiddels verbreed draagvlak, gedeelde kennis over de techniek, meer inzicht in wat er financieel mogelijk is, wordt een uitvraag aan de markt gedaan en wordt de VvE zo voorzichtig aan opgeleid tot professionele opdrachtgever. Het doel: natuurlijk een aantal aansprekende voorbeelden realiseren in Rotterdam. Want zien doet geloven. Maar ook leren: we bevinden ons nog middenin dit experiment. Toch vormen zich eerste, maar duidelijke inzichten.

De VvE als mini-samenleving

De afgelopen jaren is zichtbaar geworden hoeveel mensen warmlopen voor de verduurzaming van de eigen woning. Mede aangejaagd door het klimaatakkoord en gestimuleerd door subsidies investeren talloze eigenaars in isolatie en zonnepanelen. Dat wil zeggen: huiseigenaars met een vooruitziende blik, een dosis motivatie (een hoge energierekening, onafhankelijkheid, klimaatverandering) en een eigen dak. Over die categorie woningeigenaren – die vrijwel geheel zelfstandig kan investeren in de eigen woning, lijken we ons niet zo’n zorgen te hoeven maken. Heel anders ligt dat als je in een VvE zit met een gebouw in gedeeld eigendom. Deze ‘huiseigenaren’ hebben feitelijk helemaal geen huis, maar iets abstracts als een ‘appartementsrecht’. Zij kunnen nooit individueel beslissen over isolatie van de schil, het aanleggen van een efficiënter verwarmingssysteem, of de benutting van het dak voor de opwek van warmte of elektriciteit. De initiatiefkracht in de samenleving laat zich hier dus veel minder makkelijk benutten. Dat wil echter niet zeggen dat het aan ambitie of initiatief ontbreekt. De meer dan honderd deelnemers aan de cursus alleen al in Rotterdam de afgelopen jaren maakt dat zichtbaar. Onze ervaring is dat er in vrijwel iedere VvE wel iemand is die zich wil inzetten voor de verduurzaming van het collectieve bezit. Maar waar en hoe te beginnen? De vereniging van eigenaars is een samenleving op zichzelf: de bewoners zijn net zo verdeeld als Nederlandse burgers bij verkiezingen. Besluitvorming is bovendien traag: eenmaal per jaar een algemene ledenvergadering maakt dat processen lang kunnen duren met als gevolg dat kartrekkers (vaak vrijwillige bestuursleden) stuklopen.

Van kartrekker naar trekkracht

Het beheer van vrijwel iedere VvE is nu gericht op onderhoud, instandhouding van het gebouw, evenals de overlegstructuur en de verdeling van de kosten die daarbij hoort. Verduurzaming is in essentie echter verbetering, waar niet alleen een grotere meerderheid vóór moet stemmen, maar wat ook een ander type beslissing vergt: een investeringsbeslissing. Als de verf op de kozijnen na twee jaar toch begint de bladderen is dat vervelend, maar kies je als bestuur de volgende keer een andere schilder. Als je echter een lening hebt afgesloten van een miljoen euro, voor maatregelen die alle leden van de VvE een flink lagere energierekening moeten opleveren, zijn de risico’s potentieel veel groter. Dat vraagt om professioneler opdrachtgeverschap. Dat opdrachtgeverschap is waar we in Rotterdam aan werken. In een proces van wederzijdse educatie, inspiratie en informatie wordt een plan voor verduurzaming gemaakt dat breed wordt gedragen binnen de VvE. Bij dat proces is de kennis die VvE-leden zelf hebben van hun gebouw en hun buren even belangrijk voor de uitkomst als de kennis van adviseurs. In dat proces toont zich niet de taaiheid, maar juist de kracht van deze mini-samenlevingen: met elkaar kunnen, willen en weten de leden van de vereniging van eigenaars heel erg veel. Diepgaande kennis over hoe een VvE ‘werkt’ die voor iedereen die komt ‘voorrijden met een oplossing’ even ontoegankelijk als onontbeerlijk is. Waar het om gaat is die capaciteit te versterken en te professionaliseren. Dit betekent niet dat iedereen actief mee hoeft te doen. Uiteindelijk volstaat een relatief klein aantal actieve leden die hun tijd en kunde willen inzetten om samen de mogelijkheden te onderzoeken en plannen uit te werken. Mits zij natuurlijk het mandaat verwerven van de andere leden in de VvE. En dat is geen mandaat om dat oorspronkelijke idee van die eerste kartrekker erdoorheen te krijgen. Nee, in dat collectieve proces van uitzoeken, het begrijpen van technische, juridische en financiële randvoorwaarden, het stellen van de juiste vragen aan de beheerder, het maken van plannen en bespreken daarvan, ontstaat ‘als vanzelf’ een verbreding van die eerste individuele interesse (vaak zonnepanelen) naar een ‘vereniging van belangen’: de gedeelde ambitie. De agenda verbreedt zich van alleen verduurzaming naar een integraal plan voor een toekomstbestendiger gebouw. In dit proces van ‘onderzoeken van de vraag’ en ‘betrekken van de buren’ ontstaat de collectieve capaciteit en trekkracht die nodig is voor continuïteit, ook na de uitvoeringsfase.

Anders rekenen en tekenen

In dit gezamenlijke proces wordt veel geleerd, niet alleen door de VvE, maar door alle betrokken partijen. De leden van de vereniging van eigenaars leren om hun gebouw door een ‘energiebril’ te bekijken: wat stroomt erin, wat stroomt eruit en aan welke knoppen kan ik draaien om dat te beïnvloeden? Ingewikkelde bouwfysica brengen we terug naar een begrijpelijk kader waardoor de VvE een taal ontwikkelt waarmee men onderling het gesprek kan voeren. “Ren maar eens tien rondjes rond het gebouw in een regenjas terwijl de zon schijnt”: vrijwel iedereen kan zich onmiddellijk (maar vaak voor het eerst) iets voorstellen bij het belang van goede ventilatie wanneer je gaat isoleren. De investering wordt mogelijk gemaakt door op toekomstige energie- en onderhoudskosten te besparen. In plaats daarvan komen rente en aflossing op een lening waarmee de investering nu kan worden gedaan. Cruciaal is dat die twee in evenwicht zijn: de financiering is afhankelijk van besparingen op onderhoud en energieverbruik. De VvE (en de financier) wil dus ook zeker zijn dat deze besparing gerealiseerd wordt. Bestaande rekenprogramma’s en -methoden falen hier. Deze gaan uit van gemiddelden en normwaarden en zijn gericht op het Energie Label of de Energie Index; nuttig om een woning vergelijkbaar te maken in de markt, maar volstrekt onvoldoende om te weten hoeveel energie (en dus euro’s) er daadwerkelijk worden bespaard door het nemen van maatregelen. Inzicht in het werkelijke energieverbruik is daarvoor cruciaal, evenals kennis van het huishoudboekje van de VvE. Dit vergt (soms letterlijk) een kijkje achter de voordeur en kan dus ook niet zonder intensieve betrokkenheid en trekkracht vanuit de VvE zelf. De verduurzaming van de VvE is een zoekproces waarin techniek, financiering en juridische zaken bij elkaar moeten komen in een integraal plan met draagvlak onder de bewoners. Hierbij is alles in ontwikkeling: de techniek, de financiering, marktpartijen die voorsorteren op deze markt. Hierin is er niemand met een panklare oplossing. Ook niet die partijen die beweren van wel. In deze zoektocht is het cruciaal dat de VvE een adviseur heeft die aan hun kant blijft staan. Een adviseur die de VvE helpt te begrijpen, die voor de noodzakelijke informatie het gesprek ‘achter de voordeur’ kan voeren, die de routes weet naar marktpartijen en offertes kan helpen vertalen. Kortom: een adviseur de meebouwt aan het opdrachtgeverschap van de VvE zelf.

Energietransitie als kans voor verbetering van de bestaande gebouwde omgeving

In dit collectieve leerproces bij het maken van een integraal plan ontstaat een breder doel dan alleen energiebesparing. Andere wensen, verlangens en ambities voegen zich hierbij en zo komt een hoger comfort, een fijner huis met meer daglicht of een meer bruikbare buitenruimte als vanzelf op de agenda. Ambities die – wanneer integraal meegenomen bij de planvorming – zich op zijn minst gedeeltelijk laten meefinancieren uit dezelfde bron: het vermeden energieverbruik en onderhoud in de toekomst. Dit leerproces is een investering. Een investering in mensen vooral, in capaciteit, in opdrachtgeverschap. En ze betaalt zich uit: als een VvE eenmaal collectief besluit om te investeren in bijvoorbeeld isolerende maatregelen, of een ingrijpende woningverbetering die leidt naar een Nul op de Meter gebouw, dan is het ook direct een veelvoud van woningen dat energie bespaart en CO2-uitstoot beperkt. Maar de baten zijn groter dan dat. Naast de lagere energierekening bouwen we zo aan fijnere, comfortabelere huizen met minder tocht en vocht en daarmee een gezonder binnenklimaat. De aanpak van de schil van het gebouw leidt niet alleen tot betere isolatie maar in veel gevallen verbetert daarmee ook het aanzien van de straat en de wijk. Denk maar aan al die bouwblokken waar in de loop der jaren verschillende kozijn- en glastypen in zijn verschenen. Aanpassingen maken het bovendien mogelijk om langer in de huidige woning te blijven wonen, een nu vaak onvervulde wens. Werkenderwijs wordt de onderlinge betrokkenheid van de VvE-leden versterkt, wordt en passant het huishoudboekje op orde en toekomstbestendig gemaakt. Daarmee is de energietransitie voor VvE’s vooral een kans: voor verbetering van de woning, de woongemeenschap én de stad.

Rotterdam, 13 November 2017, Corine Erades
Dit artikel is verschenen in het tijdschrift Ruimte+Wonen in november 2017.

Rotterdamse VvE’s Met Energie wordt gevormd door Mimi Slauerhoff (gedragsdeskundige) en Corine Erades (architect) en wordt uitgevoerd in opdracht van Stichting VVE010, Gemeente Rotterdam en Climate KIC.

*Mimi Slauerhoff schreef (in samenwerking met Carolien Hoogland, Drift) in 2013 in opdracht van de gemeente Den Haag en Energiesprong (nu Platform 31) een beleidsnotitie over verenigingen van eigenaars en verduurzaming. De bevindingen uit dit onderzoek vormen de basis voor het programma voor VvE’s in Rotterdam.
Energiesprong (Platform31/Stroomversnelling) deed landelijk een experiment met VvE's die hun gebouw in een keer wilden verbeteren zodat het evenveel energie opwekt als gebruikt (zie voor de uitkomsten van dit experiment de publicaties van Stroomversnelling). Voor de ‘Eerste Grote Stap naar 0’ projecten maken we gebruik van de kennis en de rekenmethodes die hierin zijn ontwikkeld.